top of page
Szukaj

Czy moja umowa najmu komercyjnego wygasa sama? Prawda o notice i wyłączeniu s.38A LTA 1954

Radca Prawny UK w odpowiedzi na Państwa pytania umowa najmu

Bardzo często słyszę pytania: „Czy moja umowa dzierżawy naprawdę kończy się po roku, dwóch czy pięciu latach, czy muszę jeszcze coś zrobić?”.

I tutaj właśnie pojawia się najczęstszy punkt sporu z landlordami.


para polakow podpisuje umowę najmu

Umowa a rzeczywistość

Landlordzi potrafią działać wybiórczo:

  • z jednej strony sami wyłączają ochronę najemcy na podstawie s.38A Landlord and Tenant Act 1954,

  • a z drugiej próbują egzekwować dodatkowe okresy notice, nawet jeśli umowa naturalnie dobiega końca.

Czy mają do tego prawo? Niekoniecznie.



Krok pierwszy – sprawdzamy termin umowy

Podstawą jest zawsze fixed term w umowie:

  • 1 rok, 2 lata, 5 lat – to jasno określony czas trwania.

  • Po jego upływie, co do zasady, umowa się kończy.


Krok drugi – co z s.38A?

  • Jeśli podpisaliście statutory declaration i landlord doręczył Wam notice o contracting out, to znaczy, że zgodziliście się, iż umowa zakończy się absolutnie w dacie końcowej.

  • Wtedy nie ma mowy o żadnym automatycznym przedłużeniu ani ustawowym notice.

To właśnie efekt s.38A LTA 1954: pełne wyłączenie ochrony z sekcji 24–28.


Krok trzeci – notice w samej umowie

Czasami w kontrakcie znajdzie się tzw. break clause.

  • Może ona wymagać 3, 6 czy nawet 12 miesięcy notice – to kwestia negocjacji stron.

  • Ale uwaga: break clause dotyczy tylko wcześniejszego zakończenia umowy (przed datą końca fixed term).

  • Nie ma zastosowania do naturalnego wygaśnięcia – tam notice nie jest potrzebny.


Co mówi ustawa?

Bez s.38A (pełna ochrona LTA 1954):

  • Po upływie fixed term umowa nie wygasa automatycznie – trwa dalej jako statutory continuation tenancy.

  • Aby zakończyć:

    • landlord musi wysłać section 25 notice (6–12 miesięcy przed),

    • najemca może wysłać section 27 notice (minimum 3 miesiące przed).

Z s.38A (contracting out):

  • Umowa najmu kończy się automatycznie w dniu wygaśnięcia fixed term.

  • s.27 nie ma zastosowania, bo nie ma statutory continuation tenancy.

  • Jedyna możliwość wcześniejszego zakończenia to break clause lub deed of surrender.


Tabela porównawcza

Sytuacja

Po wygaśnięciu umowy

Czy trzeba notice ustawowy?

Co dalej?

Bez s.38A (LTA 1954)

Najem trwa dalej (continuation tenancy)

Tak – s.25 (landlord) / s.27 (tenant)

Możliwość odnowienia umowy

Z s.38A (contracted out)

Najem wygasa automatycznie w dacie końcowej

Nie

Koniec umowy, lokal należy opuścić

Podsumowanie

  1. Sprawdź termin trwania umowy – 1, 2 czy 5 lat.

  2. Sprawdź, czy zastosowano s.38A – jeśli tak, umowa kończy się absolutnie w dacie końcowej.

  3. Zobacz, czy w kontrakcie jest break clause – tylko wtedy notice (3, 6 czy 12 miesięcy) może być wymagane, ale wyłącznie do wcześniejszego zakończenia.

  4. Bez s.38A – działa ustawowa ochrona z sekcji 24–28, więc notice z s.25 lub s.27 ma znaczenie.

  5. Z s.38A – żadnego notice ustawowego nie ma, a landlord nie może go wymagać przy samym wygaśnięciu terminu.


💡 Rada Radcy Prawnego UK: Nigdy nie przyjmujmy ślepo argumentu landlord’a, że „umowa się nie kończy bez notice”. W większości przypadków to gra na niewiedzy. To, co się naprawdę liczy, to fixed term i s.38A. Reszta to tylko dym i lustra.



Podstawa prawna i dalsza lektura

Komentarze

bottom of page